פסק-דין בתיק עת"מ 41041-12-09

העתירה

1.         עניינה של העתירה בהחלטת המשיבה להשית על העותרת חיוב שנתי בסכום העולה על 730,000 ש"ח לשנה, בגין תשלומי ארנונה בנוגע לחניון שבקניון רמת-אביב (להלן: " החניון") " בשיעור ובאופן המהווה חריגה מחוקי ההקפאה, לרבות על-ידי שינוי שיטת המדידה, חיוב לראשונה של שטחי תעלות אוורור, מקטעי רחוב, שינוי מחזיק ובאורח רטרואקטיבי".

            לטענת העותרת, החלטת המשיבה נגועה בחוסר תום לב ובהעדר ניקיון כפיים, וכל מטרתה להפעיל לחץ בלתי הוגן על העותרת על-מנת לגבות כספים שאינם מגיעים לה, ובכך להעשיר שלא כדין את קופתה.

            בין העותרת וחברת קניון אביב ניהול ואחזקה בע"מ, לבין המשיבה, נתגלעו מחלוקות באשר לחוקיות חיוב הארנונה בגין החניון בשתי נקודות מרכזיות. האחת נוגעת לשטחים משותפים בחניון, והשנייה אזור המס לחיוב החניון. המחלוקות בנושא חוקיות חיוב הארנונה בגין החניון ועקב חריגות העירייה מחוקי ההקפאה מתבררות במסגרת תביעות אזרחיות להשבה כספית, ובמקביל, ככל שהדבר נוגע לסוגיות עובדתיות, מתקיימים הליכי השגה וערר.

בעתירה נטען, כי מעבר לאי החוקיות בחיוב שטחים משותפים בחניון, הנובעים משינויים בצווי הארנונה, תוך חריגה מחוקי ההקפאה, הרי שגם לשיטת העירייה מתקיימים כל התנאים הקבועים בהגדרת שטחים משותפים בצו הארנונה הנוכחי של העירייה, לצורך ביטול החיוב בגין אותם שטחים משותפים.

בחניון 1,569 מקומות חניה, מתוכם 30 חניות כפולות. עד לחודש נובמבר 2009 חויבו שטחי החניון בסיווגים שונים, כמפורט בטבלה המופיעה בעמ' 3 לעתירה. החניון חויב בארנונה לשנת 2008 בסכום של 2,371,117.55 ש"ח, ולשנת 2009 ב-2,479,477.62 ש"ח. לגבי החיוב לשנת 2009, נטען בעתירה, כי הוצא חיוב מתוקן המעמיד את סכום הארנונה על 3,214,230 ש"ח, דבר המשקף העלאה בפועל של 36 אחוז ביחס לחיוב המקורי בשנת 2008.

לגישת העותרת, הרי שאם מנטרלים את שטחי הכבישים, שטחי התמרון, המעברים, השטחים ה"מתים", הרמפות ויתר השטחים שאינם משמשים לחניה גרידא בחניון, הרי שכלי רכב פרטי אחד תופס בפועל שטח של כ-10 מ"ר בלבד. חרף זאת, חייבה המשיבה בתשלום ארנונה, על-פי חישוב של מקום חניה אחד, בשטח העולה על 27 מ"ר. הפרש השטח בחישוב ל-1,569 מקומות חניה, מסתכם ב-27,673 מ"ר.

טענה נוספת שהייתה בפי העותרת נוגעת לזהותם של המחזיקים בפועל בשטחי החניה בחניון, כאשר לטענתה, כ-450 מתוך 1,569 מקומות חניה מוחזקים על-ידי שוכרים קבועים של מקומות חניה ייחודיים, לתקופות של שנה או יותר. למשיבה הועברו הנתונים הדרושים בקשר לשוכרים אלה, אך היא מסרבת להעביר את החזקה בחניות הנ"ל על שמם של השוכרים. לגישת העותרת, יש לראות את השוכרים המחזיקים כ-28 אחוז ממקומות החניה, כ"מחזיק", ועל-כן יש להעביר את החיוב בארנונה, בכל אחד ממקומות החניה המושכרים, על שם השוכרים, ולבטל חיוב זה ככל שהוא נוגע לעותרת. באותו אופן יש לבטל את החלק היחסי של החיוב, ככל שהוא נוגע לשטחים המשותפים בחניון.

סירובה של העירייה לחייב את השוכרים בארנונה בגין חלקם היחסי בשטחים המשותפים נובעת מרצונה למנוע מצב, לפיו ישנם שני מחזיקים או יותר בנכס. באופן זה, שינתה המשיבה את שם המחזיק בנכס מ"קניון אביב ניהול ואחזקה בע"מ" לשם העותרת "מקרקעי מרכז בע"מ", כאשר משמעות הדבר כי קיים מחזיק רשום אחד בחניון, דבר המשמיט את הבסיס לטענה בדבר קיומם של שטחים משותפים. באופן זה, הוגדל שטח החניון, ככל שהוא נוגע לעותרת, בלמעלה מ-10 דונם, היינו כ-25 אחוז מהשטח המקורי. לטענת העותרת, נעשה הדבר מתוך חריגה מסמכות מצידה של המשיבה.

אשר לשיעור התוספת בחיובי הארנונה בין שנת 2008 לשנת 2009, הרי שמדובר כאמור בהעלאה של 36 אחוז, כאשר על-פי סעיף 9(ב) לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג - 1992 (להלן: " חוק ההסדרים"), הועמד שיעור העלאת הארנונה המרבי לשנת 2009, על 4.57 אחוז ביחס לחיוב לשנת 2008. יוצא אפוא, כי הדרישה החדשה הינה בלתי חוקית וחורגת משיעור ההעלאה שהותר למשיבה בשנת 2009, ולפיכך הינה בטלה.

חריגה נוספת של העירייה מסמכותה נובעת משינוי שיטת המדידה, ללא שינוי השטח בפועל. עד חודש נובמבר 2009, מדדה המשיבה ובדקה את החניון פעמים רבות, כאשר שטחו של החניון לפי מדידת העירייה, עמד על למעלה מ-42 דונם, ושטח זה לא גדל מאז השלמת בנייתו של הקניון ב-1997. באופן תמוה, מצאה העירייה לאחרונה כ-11 דונם נוספים בשטח החניון שנעלמו ממנו, והמדובר בהגדלה של יותר מ-25 אחוז בשטח הנכס.

מאחר שמדובר בהגדלה משמעותית ביותר, אין להעלות על הדעת כי מדובר בתיקון טעות גרידא, אלא בשינוי מכוון של שיטת המדידה " כל זאת בזמן שאין חולק ששטח החניון נותר כשהיה כל השנים".

חריגה נוספת קיימת בהגדרת השטחים המשותפים בצווי הארנונה, כאשר עד לשנת 1990 נקבע בצו הארנונה של המשיבה כי שטחים משותפים לא יחויבו בארנונה. בשנת 1991 העלתה העירייה את חיוב הארנונה בגין הנכס, באמצעות שינוי הגדרת שטחים משותפים, בשיעור של 173 אחוז ביחס לשנת 1990, תוך חריגה מהקביעה בחוק ההסדרים לשנת 1991 כי העלאת הארנונה המרבית לא תעלה על שיעור של 17.6 אחוז.

לגישת העותרת, שאלת הפטור לשטחי מעברים משותפים, שטחי תמרון ושטחים "מתים" בחניון, נדונה והוכרעה על ידי בית-המשפט המחוזי בתל-אביב, ונקבע כי שטחים אלה משמשים את כלל דיירי הבניין, ועל-כן הינם פטורים מארנונה. המשיבה לא ערערה על פסק-דין זה, ולפיכך אין ניתן לחייב את העותרת בניגוד לעקרונות אשר נקבעו בפסיקה זו.

חריגה אחרת מסמכות נוגעת לחיוב שטחים שאינם נכללים בהגדרת בניין או רחוב, ושטחים המוחזקים, כאמור, על-ידי שוכרי חניות ושוכרי חנויות בשטח של למעלה מ-2,530 מ"ר.

עוד נטען בעתירה, כי המשיבה מטילה למעשה חיוב רטרואקטיבי בהעדר סמכות, שכן העירייה הציגה את דרישתה בחודש נובמבר 2009, ומדובר בהטלה אסורה של מס רטרואקטיבי ובפגיעה בעקרון "סופיות השומה". בחקיקה הרלוונטית לענייננו, אין הוראה ספציפית המאפשרת לרשות המקומית לתקן שומות ארנונה, לאחר שאלה כבר נקבעו על-ידה, ועל-כן אין להתיר לעירייה לתקן רטרואקטיבית את שומות הארנונה לתקופה שעד יוני 2006.

העותרת הייתה רשאית להסתמך על חיובי הארנונה הקודמים, ולצאת מתוך הנחה כי לא תחויב בארנונה בגין שטחים גדולים מאלה, שלפיהם חויבה במשך תקופה ארוכה, ובעיקר משום ששטח החניון נותר כשהיה. מאחר שאין מדובר בטעות של העירייה, ובודאי שאין מדובר בטעות שהעותרת הייתה מודעת לה, הרי שדין דרישות העירייה, ככל שהן נוגעות לחיוב רטרואקטיבי עבור התקופה שעד נובמבר 2009, להתבטל. בכל מקרה, טוענת העותרת, כי " השומה המקורית לשנת 2009 סגורה ולא ניתן לפתוח אותה כעת".

לאור האמור, התבקש בית-המשפט לקבוע כי העותרת אינה חבה בארנונה למשיבה בגין דרישותיה החדשות, אשר הינן בגדר חריגה מסמכותה.

תגובת המשיבה